inloggen / registreer

Jurisprudentie

BJ6971

Datum uitspraak2009-08-18
Datum gepubliceerd2009-09-04
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank Zwolle
Zaaknummers441731 CV 09-1296
Statusgepubliceerd
SectorSector kanton

Indicatie

Huurzaak. Vaststelling einde huur na opzegging wegens dringend eigen gebruik door verhuurster tbv stadsvernieuwing. Omstandigheid dat huurder in het gehuurde (een woning) jarenlang (ook) een atelier en galerie heeft gehad en verhuurster daartegen niet expliciet is opgetreden, legt geen gewicht in de schaal bij de belangenafweging of bij de bepaling van de omvang van de verhuiskostenvergoeding. Aantasting huurgenot tijdens sloopwerkzaamheden van de omliggende woningen. Geen aanvullende vergoeding.

Uitspraak

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD sector kanton – locatie Zwolle zaaknr.: 441731 CV EXPL 09-1296 datum : 18 augustus 2009 Vonnis in de zaak van: [WONINGSTICHTING], gevestigd te [vestigingsplaats], eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde mr. G.E.J. Kornet, advocaat te Zwolle, tegen [HUURDER], wonende te [woonplaats], gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde mr. L.E. Nijk, advocaat te Zwolle. Partijen zullen hierna worden aangeduid als [WONINGSTICHTING] respectievelijk [huurder]. De procedure De kantonrechter heeft kennis genomen van: - de dagvaarding, - de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, - de conclusie van antwoord in reconventie, - het tussenvonnis van 28 april 2009, - het procesverbaal van de comparitie van partijen d.d. 2 juli 2009, - de uitlating na comparitie van de zijde van [WONINGSTICHTING], - de reactie daarop van de zijde van [huurder]. Het geschil In conventie [WONINGSTICHTING] vordert dat bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst inzake de woning [adres] te [woonplaats] op de meest korte termijn zal worden beëindigd met vaststelling van de dag waarop de woning ontruimd dient te worden, met veroordeling van [huurder] om de woning uiterlijk op dat tijdstip te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [WONINGSTICHTING] te stellen, zulks met machtiging aan [WONINGSTICHTING] om zonodig die ontruiming met hulp van de sterke arm te bewerkstelligen op kosten van [huurder]. [huurder] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. In reconventie [huurder] vordert dat [WONINGSTICHTING] zal worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, tot een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur vanaf 1 februari 2009 tot aan het einde van de huurovereenkomst, dan wel een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag. Daarnaast vordert [huurder], voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, dat [WONINGSTICHTING] zal worden veroordeeld om als vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten een bedrag te betalen van tenminste € 14.430,-, althans een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag. [WONINGSTICHTING] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. De beoordeling In conventie en in reconventie 1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten die, als gesteld en niet of onvoldoende weersproken, als vaststaand hebben te gelden. 1.1. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst, op grond waarvan [huurder] sinds 1 februari 1985 van [WONINGSTICHTING] de woning [adres] te [woonplaats] huurt en zulks voor een bedrag van, laatstelijk, € 344,39 per maand. 1.2. De woning bevat, naast de woonkamer, de keuken en de badkamer, zes slaapkamers en een royale, ook als werkruimte te gebruiken bergruimte. De huurovereenkomst bepaalt dat het zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [WONINGSTICHTING] verboden is in het gehuurde enige nering, bedrijf of huisindustrie uit te oefenen. [huurder], die beeldend kunstenaar is, heeft de woning ruim 10 jaar mede gebruikt als galerie en atelier. Daarvoor is geen schriftelijke toestemming verleend. Daarnaast beschikt hij over een ruimte aan de [adres] te [woonplaats], die hij ook gebruikt voor zijn bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten. 1.3. In verband met de voorgenomen sloop van het complex woningen, waartoe ook die van [huurder] behoort, heeft [WONINGSTICHTING] bij brief van 16 juni 2008 de huur opgezegd tegen 1 februari 2009. [huurder] heeft niet met de beëindiging van de huur ingestemd. [WONINGSTICHTING] heeft een Sociaal Plan vastgesteld, dat onder meer voorziet in vergoedingen van kosten die de bewoners moeten maken in verband met hun gedwongen vertrek. 1.4. Aan [huurder] zijn meerdere vervangende huurwoningen aangeboden. [huurder] heeft geweigerd van die mogelijkheden gebruikt te maken, aangezien in die woningen niet tevens de gelegenheid was om daarin een galerie en atelier te vestigen. In conventie 2. [WONINGSTICHTING] baseert haar vordering op de stelling dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten sloop met het oog op ter plaatste nieuw te bouwen woningen. 3. [huurder] heeft de vordering bestreden, stellende a) dat er geen sprake is van dringendheid, omdat nog niet duidelijk is wat er na de sloop gaat gebeuren, en b) dat de aangeboden vervangende woonruimte niet passend is omdat daarin niet de combinatie mogelijk is met een galerie/atelier. 4. De kantonrechter oordeelt als volgt. 4.1. Ingevolge artikel 7:274, lid 1, aanhef en onder c, BW kan de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig het voor eigen gebruik, dat de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 4.2. De voorgenomen sloop met het oog op ter plaatste nieuw te bouwen woningen is aan te merken als eigen gebruik van de woning door [WONINGSTICHTING]. [WONINGSTICHTING] heeft de dringendheid van dat eigen gebruik voldoende aannemelijk gemaakt: zolang de woning van [huurder] intact moet blijven stagneert de, reeds in gang zijnde, sloop van andere objecten in de omgeving van de woning van [huurder], zoals de wegen en de ondergrondse infrastructuur. Indien dat op een later tijdstip alsnog zou moeten gebeuren leidt dat tot aanzienlijke extra kosten. 4.3. Wat betreft de uit te voeren belangenafweging dient te worden vastgesteld dat [huurder] van [WONINGSTICHTING] een woning heeft gehuurd en niet een woning annex bedrijfsruimte. De betreffende woningen lenen zich, gelet op hun grootte en de royale bergruimte, weliswaar goed voor het, op beperkte schaal, uitoefenen van bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten naast het wonen maar dat doet niet af aan het gegeven dat [huurder] met [WONINGSTICHTING] is overeengekomen een woning te huren. Dat die overeenkomst, ondanks de feitelijke aanwezige mogelijkheden, niet automatisch ook betrekking had op het gebruik van het gehuurde voor bedrijfsmatige activiteiten, volgt uit het gegeven dat daarvoor voorafgaande schriftelijke toestemming van [WONINGSTICHTING] vereist was. 4.4. Die toestemming heeft [huurder] gevraagd noch gekregen. Dat betekent dat hij, in het kader van de belangenafweging, niet kan worden aangemerkt als een huurder die recht heeft om het gehuurde tevens te gebruiken voor “nering, bedrijf of huisindustrie”. Dat wordt niet anders door het feit dat [WONINGSTICHTING], naar [huurder] onbetwist heeft gesteld, op de hoogte was met het gebruik als galerie/atelier doch daartegen nooit actie heeft ondernomen en dat dus heeft gedoogd. Door beëindiging van de huurovereenkomst wordt [huurder] derhalve, waar het gaat om het gebruik van het gehuurde als galerie/atelier, geen recht ontnomen, maar komt er een einde aan een gedoogsituatie. Dat laatste zal, gelet op de duur ervan, met de nodige zorgvuldigheid moeten gebeuren, maar legt aan de zijde van [huurder] beduidend minder gewicht in de schaal dan wanneer hij rechthebbende zou zijn op de combinatie van wonen met andere activiteiten. 4.5. [huurder] heeft aangegeven, gelet op de huidige woonomstandigheden – in zijn onmiddellijke omgeving zijn de sloopactiviteiten al in volle gang en hij ondervindt daarvan de nodige hinder – zelf ook graag zo snel mogelijk te willen vertrekken. Derhalve kan het resultaat van de belangenafweging in het voordel van [WONINGSTICHTING] uitvallen als zij in voldoende mate de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die zij op grond het jarenlang gedogen jegens [huurder] heeft te betrachten. 4.6. Aan een situatie die meer dan tien jaren is gedoogd kan niet zonder meer en van het ene op het andere moment een einde worden gemaakt worden; de betrokkene dient de tijd te worden gegund zich op de nieuwe situatie in te stellen. [huurder] heeft inmiddels meer dan een jaar de tijd gekregen om uit te zien naar alternatieven voor zijn galerie/atelier en [WONINGSTICHTING] heeft aannemelijk gemaakt dat zijzelf ook zich heeft ingespannen om een voor [huurder] bruikbare ruimte te vinden. Daarmee is jegens hem voldoende zorgvuldigheid in acht genomen. Daaraan doet niet of dat een passend alternatief nog niet is gevonden, voornamelijk vanwege de zeer beperkte financiële mogelijkheden van [huurder]. 4.7. Naast de vergoedingen die elke bewoner krijgt heeft [WONINGSTICHTING], naar aanleiding van het verhandelde ter zitting, toegezegd bereid te zijn aan [huurder] een vergoeding te verstrekken van € 2.700,-. Dit bedrag is gelijk aan het bedrag dat een vertrekkende huurder gedurende drie jaren maximaal kan krijgen aan compensatie wanneer de huur van de tijdelijke woning hoger is dan de huurprijs van de te slopen woning. Nu deze vergoeding conform het Sociaal Plan is in geval van een tijdelijke vervangende huurwoning, en de bereidheid om die vergoeding in dat geval toe te kennen dus niet expliciet hoeft te worden uitgesproken, verstaat de kantonrechter dit aanbod aldus, dat dit bedrag aan [huurder] wordt toegekend los van de vraag of de vervangende huurwoning een tijdelijke zal zijn. 4.8. Verder heeft [WONINGSTICHTING] aangeboden de komende maanden zich te blijven inspannen om een atelierruimte voor [huurder] te zoeken en heeft zij zich bereid verklaard om de daadwerkelijke meerkosten te vergoeden die [huurder] moet maken omdat hij niet alleen een huishouden maar ook de inventaris van zijn galerie/atelier moet verhuizen. 4.9. Alles afwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat [WONINGSTICHTING] bij het beëindigen van de gedoogsituatie zich de belangen van [huurder] in voldoende mate heeft aangetrokken om thans tot de slotsom te kunnen komen dat de hiervoor weergegeven belangenafweging in het voordeel van [WONINGSTICHTING] moet uitvallen. 4.10. Ook aan de voorwaarde dat [huurder] andere, passende woonruimte kan verkrijgen, is voldaan. Uit het hiervoor overwogene volgt reeds dat [huurder] geen aanspraak kan maken op een vervangende woonruimte waar tevens de mogelijkheid bestaat een galerie/atelier aan huis te houden. Tijdens de procedure heeft [huurder] die eis ook laten vallen. Van de aangeboden woningen heeft [huurder] niet bestreden dat die voor hem passend zouden zijn. Van de laatst aangeboden woning heeft hij zelfs aangegeven daar graag in te willen trekken. 4.11. De conclusie van het vorenstaande is dat de vordering in conventie zal worden toegewezen. 4.12. Met betrekking tot de vordering het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wordt het volgende overwogen. De kantonrechter neemt in aanmerking enerzijds dat in december 2009 volgens de planning wordt begonnen met het bouwrijp maken van het betreffende wijkgedeelte, terwijl de grond waar [huurder] nu nog woont voor die tijd gezeefd moet worden, en anderzijds dat [huurder], die elders in Zwolle reeds beschikt over een ruimte die hij gebruikt voor zijn bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten, zelf ook liefst zo snel mogelijk een ander onderkomen wil om te wonen en dat een ook door [huurder] geschikt bevonden woning voor handen is. In feite gaat het geschil na de behandeling ter zitting niet meer over de vraag of de huurovereenkomst beëindigd dient te worden en [huurder] de woning zal moeten verlaten. Het geschil betreft nog de vraag of het beëindigen van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door [huurder] voor [WONINGSTICHTING] de verplichting meebrengt om, binnen de beperkte budgettaire mogelijkheden van [huurder], te voorzien in een afzonderlijke ruimte die hij als galerie/atelier kan gebruiken. In een situatie als deze brengt de ratio van de wettelijke huurbescherming met betrekking tot woonruimte niet mee dat met de uitvoering van dit vonnis zou moeten worden gewacht totdat het onherroepelijk is. Het bepaalde in art. 7:272 lid 1 BW staat in dit geval dan ook niet in de weg aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaring. 4.13 Aangezien [WONINGSTICHTING] eerst naar aanleiding van het verhandelde ter zitting toezeggingen heeft gedaan die de balans in haar voordeel hebben doen doorslaan, ziet de kantonrechter reden de proceskosten te compenseren, op de wijze als hierna aangegeven. In reconventie 5. [huurder] heeft zijn vordering tot schadevergoeding gebaseerd op de aantasting van zijn huurgenot, die hij door toedoen van [WONINGSTICHTING] zou hebben ondervonden. De vordering [WONINGSTICHTING] te veroordelen tot betaling van € 14.430,- wegens verhuizing en herinrichting baseert [huurder] op artikel 7:275 BW. 6. [WONINGSTICHTING] heeft ten aanzien van diverse aantastingen van het huurgenot bestreden dat die door haar toedoen hebben plaats gevonden en overigens een vergoeding aangeboden van € 1.050,-. [WONINGSTICHTING] heeft zich verzet tegen andere verhuiskostenvergoedingen dan reeds door haar toegezegd. 7. De kantonrechter oordeelt als volgt. 7.1. Van meerdere, door [huurder] gestelde en door [WONINGSTICHTING] niet weersproken, aantastingen van het huurgenot moet worden gezegd dat die het gevolg zijn van het feit dat [huurder] als enig overgebleven bewoner zich bevindt op een terrein waar, zover als redelijkerwijs mogelijk, de sloopwerkzaamheden zijn of worden uitgevoerd. Dat gebeurt in opdracht van [WONINGSTICHTING] en in zoverre moeten die aantastingen van het huurgenot dan ook worden bestempeld als te hebben plaats gevonden door toedoen van [WONINGSTICHTING]. Evenzeer geldt echter dat deze situatie is ontstaan doordat [huurder] is blijven vasthouden aan zijn eis dat [WONINGSTICHTING] hem een vervangende woning zou aanbieden mét de mogelijkheid van galerie/atelier aan huis, ten onrechte, zoals volgt uit het hiervoor overwogene. Zo bezien zijn beide partijen debet aan de bedoelde aantastingen van het huurgenot. Waar die aantastingen vooral betrekking hebben op omgevingshinder en verminderde toegankelijkheid en [huurder] niet heeft gesteld dat de gebruiksmogelijkheden van de woning op zich zelf door toedoen van [WONINGSTICHTING] beperkingen hebben ondervonden, acht de kantonrechter met de door [WONINGSTICHTING] aangeboden vergoeding ter grootte van drie maanden huur, ofwel € 1.050,-, de aantastingen voldoende gecompenseerd. Er is dan ook geen reden om daarnaast nog een vergoeding toe te kennen wegens verminderd huurgenot. 7.2. Ten aanzien van de vergoeding voor de kosten van verhuizing en herinrichting heeft eveneens te gelden dat [huurder] moet worden aangemerkt als een huurder van een woning zonder recht om een deel van het gehuurde te gebruiken als galerie/atelier. Er is dan ook geen grond om hem een vergoeding toe te kennen van de herinrichtingskosten van zijn bedrijfs- of beroepsmatige activiteiten. Met betrekking tot de daarmee samenhangende verhuiskosten heeft [WONINGSTICHTING] al toegezegd die te zullen vergoeden. [huurder] heeft niet aangegeven, en ook overigens is niet gebleken, waarom de in het Sociaal Plan voorziene vergoedingen voor de verhuizing van zijn huishouden voor hem niet passend zouden zijn. De vordering hem meer vergoeding toe te kennen dan voorzien in het Sociaal Plan zal dan ook worden afgewezen. 7.3. Aangezien [huurder] niet zonder redelijke grond tot de vordering wegens gederfd huurgenot is gekomen en [WONINGSTICHTING] eerst naar aanleiding van het verhandelde ter zitting ter zake een vergoeding heeft toegezegd, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, op de wijze als hierna aangegeven. De beslissing De kantonrechter: In conventie I bepaalt dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst inzake de woning [adres] te [woonplaats] eindigt met ingang van 15 september 2009; II veroordeelt [huurder] de woning uiterlijk op die datum te ontruimen met al hetgeen zich daarin bevindt en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [WONINGSTICHTING] te stellen, zulks met machtiging aan [WONINGSTICHTING] om zonodig die ontruiming met hulp van de sterke arm te bewerkstelligen op kosten van [huurder]; III compenseert de proceskosten aldus dat elk van de partijen de eigen kosten draagt; IV verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; V wijst af het meer of anders gevorderde; In reconventie VI wijst de vordering af; VII compenseert de proceskosten aldus dat elk van de partijen de eigen kosten draagt. Aldus gewezen door mr. H.C. Moorman, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 18 augustus 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.